Реновация МКД: сносить или реконструировать? Мнения экспертов ТПП РФ разделились
В Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялось совместное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства на тему: «Реновация многоквартирных домов с использованием современных технологий. Технические, юридические и экономические аспекты».
Модератором мероприятия выступил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин.
Во вступительном слове он подчеркнул актуальность темы, т.к. она касается большой части населения страны. Москва в этом вопросе избрала путь сноса, но возможно другие города выберут иной путь – реновации с использованием новых энергоэффективных строительных технологий и способов финансирования. Уже сегодня, отметил Ефим Басин, в России есть населенные пункты, в которых проведена реновация жилья. В этом процессе, полагает он, полезен также опыт, накопленный Германией, где реновация осуществлялась путем увеличения жилой площади, утепления и замены окон, и, наконец, повышения энергоэффективности дома в целом.
Далее к собравшимся обратился председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков, констатировавший катастрофическое старение жилого фонда страны. Это, по его мнению, означает, что жилье год от года труднее содержать в том надлежащем состоянии, при котором безопасно и комфортно жить гражданам. Нужно проводить капитальный ремонт в многоквартирных домах (МКД) посредством реновации. Жилье должно отвечать требованиям сегодняшнего дня, а не середины прошлого века, сказал Андрей Широков. Кроме этого, требуют решения проблемы аварийного жилья и его нехватка в некоторых регионах страны. Реновация – это не только обновление жилья, но и увеличение жилой площади для комфортного проживания его собственников.
Тему продолжил заместитель председателя Комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Константин Пороцкий, обративший внимание участников заседания на необходимость учета интересов всех граждан в процессе реновации жилого фонда. Ситуация с ветшающим жильем чрезвычайно актуальна – панельная застройка 50-х годов прошлого века устарела и подлежит сносу. Однако существует немало домов, рассчитанных на 100 и более лет службы. В стране насчитывается около 500 млн кв.м жилья такого типа, требующего реконструкции и модернизации, При обновлении жилого фонда его собственники получат энергоэффективный дом и определенное увеличение жилой площади для комфортной жизни. Благодаря реконструкции можно учесть интересы граждан, как за счет бюджета, так и за счет частных инвесторов, сказал Константин Пороцкий.
Как считает заместитель директора Экспертного центра Российской академии народного хозяйства и государственной службы Евгений Блех, нынешняя реновация жилья – это замена жилищного фонда путем его сноса и строительство новых зданий на высвободившихся площадях. На сегодняшний день нет инструментального заключения на дома, подлежащие сносу. Только проведен визуальный осмотр, что явно недостаточно в такой ситуации, отметил Евгений Блех. Под снос идут дома в 9 этажей, которые никак нельзя отнести к ветхому или аварийному жилью. По его мнению, основной недостаток программы реновации – отсутствие внятного социально-экономического обоснования.
Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко посвятил выступление теме отношений собственности в МКД. В процессе реновации появляются новые площади, автопарковки, пандусы и т.п. При этом сложно справедливо оценить долю в праве собственности на общее имущество (холлы, электрощитовые и т.д.). В связи с этим, полагает Александр Сидоренко, требуется создать новую модель справедливой оценки доли с целью формирования ответственного имущественного поведения.
В свою очередь, индивидуальный предприниматель Александр Шестопалов представил вниманию аудитории проект, позволяющий выполнить капитальный ремонт МКД и дополнительно возвести на чердаках этих домов около 200 млн. кв.м комфортного жилья мансардного типа. Этой работы, по его расчетам, хватит всему строительному комплексу страны на ближайшие 5 лет.
Руководитель Компании ГРП – Городская реконструкция пятиэтажек Валерий Чернышов сообщил, что к ним в компанию обращается большое количество собственников квартир в домах, которые подпадают или могут подпасть под реновацию, с заявлениями о том, что готовы выдержать процесс реновации их домов с помощью современных технологий, но не готовы из домов выезжать. Он остановился на открытом письме, направленном в адрес Мэра Москвы Сергея Собянина, опубликованном в газете «Ведомости» от 23.05.2017, в котором предлагается проводить масштабную реконструкцию МКД индустриальной застройки с применением современных технологий, в том числе с надстройкой нескольких этажей, то есть с увеличением жилой площади.
Затем к собравшимся обратился заместитель координатора проекта партии «Единая Россия» по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству Валерий Казейкин, который кратко ознакомил участников заседания с возможностями московского строительного комплекса по реновации ветхого жилья. По его мнению, для успешной реализации проекта необходимо привлечь к процессу частных инвесторов, что позволит полностью загрузить строительный комплекс города и получить улучшенное комфортное жилье.
Член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Михаил Каменский – один из активных организаторов программы сноса пятиэтажек в ранние годы, поделился приобретенным опытом сноса и утилизации самого дома, работы с населением дома и экономики процесса. А план был – сносить ежегодно 1 млн кв.м. Главное в том, что все, кто занимался сносом пятиэтажек, сделали в итоге заключение, что нужно не сносить старые дома, а их реконструировать. Это выгоднее, чем строить новое жилье. «Это главный вывод, который мы вынесли из многих лет работы в Москве по замене пятиэтажек новыми домами – лучше реконструировать, чем ломать».
В выступлении Вероники Межецкой – члена Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, прозвучала озабоченность проблемами экологии, так как в предлагаемом к реновации жилом фонде за долгие годы образовались лесопарки, зеленые дворы, высаженные 20-30 лет назад, которые в результате сноса домов исчезнут, а обещанные новые появятся не скоро.
Члены Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Юрий Павленков и Александр Вербицкий затронули тему многоквартирного дома как единого имущественного объекта с юридической точки зрения, его государственной регистрации, стоимости, понятия восстановительной стоимости.
Татьяна Полиди – исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», остановилась на том, что проблема реновации – всероссийская. Институт предлагает модели и, конечно, обращается к опыту социалистического лагеря, в котором было построено много жилья по советским проектам, хотя родиной индустриального строительства является Франция. Опыт Запада показывает, что выборочно можно сносить особенно аварийные дома, но чаще всего их можно реконструировать, тем самым увеличивая жилую площадь.
Председатель совета директоров Корпорации «S.HOLDING» Алексей Шепель отметил, что его анализ предлагаемой схемы реновации жилья в городе Москве крайне отрицательный. Его позиция сегодня – не принимать предложенную московскую схему, взвесить все стороны данного предложения с позиции экономики, технологии, плотности территорий, внимательнее рассмотреть предложения инициаторов реконструкции через санацию МКД с элементами надстройки и расширения площадей. Это, по его мнению, сохранит индивидуальность Москвы.
В заключение Андрей Широков отметил, что сегодня необходимо рассмотреть решение триединой задачи: как можно привлечь бизнес к процессу реновации; как взаимодействовать с собственником квартир и какова роль государства в этом процессе, например, в виде преференций бизнесу, таких как налоговые льготы, дешевые кредиты, доступность к документации.
По итогам заседания принято решение подготовить предложения в адрес соответствующих органов государственной власти.